Nach langer und manchmal nervenaufreibender Suche hat man endlich das Glück, die „Traumwohnung“ gefunden zu haben. Schnell unterschreibt man den Mietvertrag, ohne sich die einzelnen Punkte genau durchzulesen. Durch die Unterzeichnung des Mietvertrags haben sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten.
Es ist durchaus ratsam, den Vertragsentwurf mit dem Formularvertrag des Deutschen Mieterbundes zu vergleichen. Im Mietvertrag sollte festgelegt sein,
- wer Mieter und wer Vermieter ist,
- welche Räume oder welche Wohnung ver-/gemietet werden/wird,
- wie hoch die Miete ist und welche Nebenkosten zu entrichten sind,
- wann das Mietverhältnis beginnt
Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist bindend. Nachteil hier: im Streifall gibt's ein Problem mit der Beweisführung.
Solange man in derselben Wohnung wohnt, hat der geschlossene Mietvertrag Gültigkeit. Man ist also nicht verpflichtet, in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen oder gar einen neuen Vertrag abzuschließen. Dies gilt auch, wenn Hausverwaltung oder Eigentümer wechseln. Wollen Ehepartner oder Lebensgefährten nachträglich mit in die Wohnung einziehen, ist das in der Regel kein Problem.
Rechtswidrige Abmachungen
An rechtswidrige Abmachungen im Mietvertrag ist man als Mieter nicht gebunden - man kann trotzdem ohne Bedenken unterschreiben. Hier drei Beispiele ungültiger Passagen:
- Zwischen 22 und 6 Uhr ist Baden verboten.
- Warmes Wasser gibt es nur zwischen 7 und 22 Uhr.
- Die Wohnung darf nur mit Schuhen betreten werden, deren Absätze mindestens einen Durchmesser von 30 Millimetern haben.
Nach der Mietrechtsreform gibt es nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag. Das bedeutet, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund angegeben wird, wie zum Beispiel „Eigenbedarf“. Achtung: nach Ablauf der zeitlichen Befristung muss der Mieter grundsätzlich ausziehen. Eine zeitliche Obergrenze für die Befristung gibt es nicht mehr.
Höhe der Mietzahlung
Wieviel kann und darf die neue Wohnung kosten, ist der Betrag für die neue Wohnung angemessen? In vielen größeren Städten geben Mietspiegel Auskunft über Vergleichs-mieten. Fragen Sie gegebenenfalls beim örtlichen Mieterbund nach oder recherchieren Sie im Internet (zum Beispiel Suchmaschine „Google“ – Suchbegriff „Mietspiegel“). Unbedingt beachten: Bei den meisten Mietverträgen ist die Nettomiete angegeben, zu der noch Neben- und Heizkosten hinzukommen.
Neben- und Betriebskosten: die zweite Miete
Zusätzlich zur Nettomiete darf der Vermieter neben den Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig folgende Nebenkosten verlangen:
- Grundsteuer
- Abwasser
- Wasser
- Fahrstuhl
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
- Maschinelle Wascheinrichtung
- Sonstige Betriebskosten: diese Position muss im Mietvertrag konkret definiert werden, es kann z. B. um Kosten für Sauna, Schwimmbad usw. handeln.
Läßt man sich vom Vermieter die letzten Abrechnungen für die Wohnung zeigen, verschafft man sich einen guten Überblick über die zu erwartenden zusätzlichen Kosten. Meistens verlangt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, die Abrechnung erfolgt jeweils jährlich.
Durch das neue Mietrecht hat man künftig schneller Klarheit, da der Vermieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen
muss
Kaution: investierte Sicherheit
Eine Mietkaution oder Mietsicherheit muss der Mieter nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. In der Praxis dürfte es schwer werden, ohne Kautionsleistung an eine Wohnung zu bekommen. Die Kaution schützt den Vermieter davor, dass er am Ende eines Mietverhältnisses auf offenen Forderungen an den bisherigen Mieter sitzenbleibt.
Höhe der Kaution
Eine Mietkaution für Wohnraum darf die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Zugrunde zu legen ist die reine Nettomiete ohne zu leistende Nebenkostenvoraus-zahlungen. Als Basis gilt die Nettomiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kaution
vereinbart wird (das ist meist der Beginn des Mietverhältnisses).
Steigt die Miete später, kann der Vermieter nicht noch weitere Kautionszahlungen nachfordern. Meist ist die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Monatsmiete fällig, oder es wird vereinbart, die Kaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen.
Kautionsarten
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem separaten Konto, oder noch besser, auf einem Sparbuch anzulegen. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen.
Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird. Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu. Der Mieter besitzt einen Anspruch zu erfahren, um wie viel sich der Kautionsbetrag während der Mietzeit durch Zinserlöse erhöht.
Eine weitere mögliche Kautionsart ist die Bankbürgschaft. Hier wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das Institut verpflichtet sich hierbei, offene Vermieterforderungen gegebenenfalls bis zu einer bestimmten Höhe zu begleichen.
Kautionsrückzahlung
Der Vermieter muss die Kaution nicht gleich nach Ende des Mietverhältnisses, sondern erst nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen. Dabei muss der Vermieter die Kaution nur dann in voller Höhe zurückzahlen, wenn sämtliche seiner Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offen stehende Miete, offene Nebenkosten und zu Recht zu fordernde Reparaturkosten verwenden. Der Mieter muss dem Vermieter eine gewisse Zeit nach Rückgabe der Wohnung lassen, um feststellen zu können, welche Ansprüche ihm noch zustehen. Während dieser Zeit kontrolliert der Vermieter die Wohnung und stellt fest, welche Schäden er dem Mieter in Rechnung stellen kann.
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